Investissement locatif : peut-on déduire fiscalement les frais de notaire ?
Placer ses économies afin de les faire fructifier est une solution idéale pour assurer son avenir, et pour cela, de nombreux épargnants se tournent vers l’investissement locatif. Fiable et rentable, ce type d’investissement permet de bénéficier d’une rente régulière tout en se constituant un patrimoine.
Néanmoins, c’est une solution qui implique des frais, et notamment des frais de notaire. Les experts Owwner vous expliquent leur fonctionnement ainsi que ce qu’il y a à savoir sur la déduction des frais de notaire.
Que regroupent les frais de notaire ?
Les frais de notaire sont omniprésents dans le secteur de l’immobilier, et s’appliquent lors de la vente d’un bien, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un local professionnel. Ils s’appliquent donc également dans le cadre d’un investissement locatif. Mais que regroupent-ils exactement ?
Bien évidemment, une partie de ces frais constitue les honoraires du notaire, qui doit se rémunérer pour tout travail effectué, néanmoins, seule une petite partie de ces frais correspond à cela. En réalité, les frais de notaire incluent en majorité les frais d’enregistrement du logement et de mutation, qui sont obligatoires.
Mais alors, la déduction des frais de notaire en question est-elle possible dans le cadre de l'investissement locatif, et si oui, sous quelles conditions ?
La déduction des frais de notaire selon le régime fiscal choisi
Lorsque vous choisissez d’investir dans l’immobilier locatif, deux options s’offrent à vous pour déclarer les revenus générés par ce bien : le régime réel, et le régime micro-foncier. Voici plus d’explications sur le fonctionnement de ces deux régimes.
La déduction des frais via le régime réel
Lorsque les loyers générés par le ou les biens locatifs dont vous disposez dépassent la somme de 15 000 €, vous avez l’obligation de déclarer ceux-ci au régime réel. L’avantage de ce régime est qu’il permet de déduire certaines dépenses des revenus locatifs, afin de réduire le montant versé aux impôts.
Malheureusement, la déduction des frais de notaire ne rentre pas dans ce cas de figure, vous devrez donc vous en acquitter si vous choisissez l’investissement locatif via le régime réel. Néanmoins, vous pourrez déduire les frais liés à la garantie bancaire, et ainsi vous assurer de payer moins d’impôts.
La déduction des frais via le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement aux bailleurs dont l’investissement locatif rapporte moins de 15 000€ par an. Contrairement au régime réel, celui-ci ne permet pas de déduire quelques frais que ce soit avant imposition, car il subit automatiquement un abattement de 30% sur les revenus fonciers.
Bon à savoir : si vos biens vous rapportent moins de 15 000€ / an, vous pouvez tout de même choisir le régime réel, néanmoins, assurez-vous dans ce cas que vos frais déductibles sont supérieurs à 30% de vos revenus fonciers, sinon, cela n’est pas intéressant.
La déduction des frais de notaire pour une location meublée
Les locations meublées sont différentes des locations vides, car elles appartiennent au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). De ce fait, les revenus générés par cet investissement locatif sont considérés comme des bénéfices industriels, et non pas comme des revenus fonciers.
Dans ce cas précis, les revenus fonciers peuvent être déclarés en régime réel, ou via le régime micro-bic, qui fonctionne sur le même schéma que le micro-foncier, mais offre un abattement de 50% sur les revenus de l’investissement en question. Là non plus, il n’est donc malheureusement pas possible de procéder à la déduction des frais de notaire.
La déduction des frais de notaire pour une location non meublée
Si vous avez choisi de louer votre bien vide, alors les revenus générés par celui-ci sont des revenus fonciers, et devront être déclarés via le régime réel ou via le régime micro-foncier, comme expliqué précédemment.
Avec le régime réel, vous pourrez déduire les coûts liés à l’assurance emprunteur, aux intérêts de celui-ci ou encore aux frais de gestion du bien, néanmoins, la déduction des frais de notaire n’est pas possible non plus dans ce cas de figure.
Comment estimer ses frais de notaire ?
Vous l’aurez compris, la déduction des frais de notaire n’est malheureusement pas possible dans le cadre d’un investissement locatif, et s’il est possible de déduire d’autres frais ou de négocier ceux-ci, vous devrez dans tous les cas vous acquitter des frais de notaire.
Mais alors à combien s’élèvent-ils ? Cela dépend majoritairement du type de bien : dans l’ancien, les frais se situent la plupart du temps aux alentours de 8% du prix de vente du bien. En revanche, dans le neuf, ils se situent plutôt autour de 3%.
Bénéficier d’une réduction grâce à la loi Macron
Mise en application en mai 2016, la loi Macron a permis de réduire les frais de notaire, qui ont ainsi baissé d’1,4%. De même, celle-ci autorise les notaires à appliquer une remise de 10% sur leurs honoraires lorsque ceux-ci dépassent les 150 000€. Pensez donc à parler de ce dispositif à votre notaire le cas échéant.
Bon à savoir : en-deçà de cette somme, les frais de notaire sont plafonnés par la loi, et ne peuvent donc pas dépasser les 10% du prix du bien, même lorsqu’il s’agit d’un terrain vide. Ainsi, même si la déduction des frais de notaire n’est pas possible dans le cadre d’un investissement locatif, ceux-ci représentent une partie moindre de votre budget.
