Fiscalité

Location vide ou non meublée | Le guide complet

Face à la diversité des offres immobilières, la décision de choisir entre une location vide ou location meublée peut s’avérer complexe. Chacune possède ses avantages et particularités, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Dans ce guide, les experts d’Owwner détaillent les critères essentiels à considérer pour faire le choix le plus judicieux selon votre situation. Bienvenue dans le guide de la location non meublée.

Qu’est-ce qu’une location vide ou non meublée ?

Quelle est la différence entre location meublée et non meublée ?

Pour bien comprendre ce qu’est une location vide ou non meublée, il est essentiel de se référer aux lois et décrets en vigueur en France. Voici comment la location vide ou non meublée est définie selon le service public.

Un logement vide est un logement qui ne possède aucun meuble et qui n’est pas équipé de l’aménagement nécessaire pour être qualifié de location meublée. En d’autres termes, lorsqu’un locataire emménage, il doit apporter ses propres meubles pour habiter le logement. La location vide est régulée par la loi du 6 juillet 1989, laquelle prévoit un seul type de bail d’habitation destiné à ceux souhaitant louer un logement non meublé en tant que résidence principale.

Un logement meublé, quant à lui, comporte tout le mobilier et l’équipement nécessaires à la vie quotidienne du locataire. Cela comprend notamment une literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur (avec un compartiment à basse température au minimum), de la vaisselle, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et des équipements d’entretien ménager adaptés au logement. Les locations meublées sont aussi régies par la loi du 6 juillet 1989, mais ont des dispositions spécifiques. Elles offrent trois types de baux : le bail classique, le bail étudiant et le bail mobilité.

Le bail d’une location non meublée

En comparant la location vide et la location meublée, on note quelques différences majeures :

  • La durée du bail : les locations vides ont généralement un bail d’une durée minimale de 3 ans, renouvelable tacitement. Pour les meublés, le bail est généralement d’un an, avec des exceptions pour les étudiants (9 mois) et les baux mobilité (entre 1 et 10 mois).
  • Le dépôt de garantie : pour une location vide, il est fixé à un mois de loyer hors charges, tandis que pour une meublée, il peut aller jusqu’à deux mois de loyer hors charges. Le bail mobilité, quant à lui, n’autorise aucun dépôt de garantie.
  • Le paiement des charges locatives : les locations vides impliquent généralement un paiement par provisions avec régularisation annuelle. Pour les locations meublées, les charges peuvent être payées soit par provisions soit au forfait. Dans le cas d’un bail mobilité, elles sont toujours au forfait.
  • La fiscalité du propriétaire : pour une location vide, les revenus sont déclarés en tant que revenus fonciers. Pour une location meublée, ils sont déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
  • La résiliation du bail : la location vide permet au locataire de résilier à tout moment avec un préavis variant selon la commune, tandis que le propriétaire doit donner un préavis d’au moins 6 mois pour des raisons spécifiques. Pour les meublés, le locataire a un préavis d’un mois, et le propriétaire de trois mois. Les baux mobilité offrent au locataire la flexibilité de résilier à tout moment.

Balise alt : exemple d’une pièce meublée dans le cas d’une location meublée

Les conditions de location d’un logement vide

Si vous envisagez de louer un logement non meublé, il est essentiel de connaître les conditions spécifiques qui encadrent cette démarche. Les principales conditions de location d’un logement vide englobent le bail, le loyer, les charges, les diagnostics techniques, les aides au logement, et l’assurance.

Le bail d’un logement non meublé

Le bail matérialise l’accord entre le propriétaire et le locataire. Ce contrat écrit, établi selon un modèle type défini par décret, mentionne des éléments tels que l’identité des contractants, la description précise du bien, la durée de location, le montant du loyer et du dépôt de garantie. Il est indispensable de signer deux exemplaires de ce document, qui doit être joint d’une notice d’information clarifiant les droits et devoirs de chaque partie.

Le loyer d’un logement vide

Le montant du loyer est à la discrétion du propriétaire, sauf en zones tendues ou pour les logements présentant une étiquette énergie entre F et G. Dans les zones en tension comme Paris ou Lille, des plafonds de loyer sont imposés. Une révision annuelle basée sur l’indice de référence des loyers (IRL) peut s’appliquer.

Les charges

Elles recouvrent les frais relatifs aux services fournis au locataire et à la maintenance des espaces partagés. Ces charges sont payables mensuellement, sujettes à une régularisation annuelle basée sur les justificatifs du propriétaire. Un détail des charges par catégorie (eau, chauffage, etc.) doit être mis à disposition du locataire.

Les diagnostics techniques

Avant la signature du bail ou pendant l’état des lieux d’entrée, le locataire doit recevoir plusieurs diagnostics obligatoires : performance énergétique (DPE), risque d’exposition au plomb (CREP), risques naturels et technologiques (ERNT), amiante (DA), et les états des installations de gaz et d’électricité.

Les aides au logement

Selon les revenus du locataire, le montant du loyer et d’autres critères, il est possible de bénéficier d’aides de la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou de la Mutualité sociale agricole (MSA) comme l’APL, l’ALF, ou l’ALS.

L’assurance du bien loué

Chaque locataire se doit de souscrire à une assurance pour couvrir les risques associés à son logement. Cette assurance, obligatoire pour les locations vides, couvre notamment les incidents tels que les incendies ou les dégâts des eaux. Une attestation d’assurance est exigée lors de la prise de possession des lieux et peut être réclamée annuellement par le propriétaire.

Balise alt : une pièce d’une maison louée dans le cas d’une location non meublée

Quelle est la fiscalité applicable à une location non meublée ?

L’importance de connaître la fiscalité d’une location non meublée

Lorsque vous possédez un bien immobilier que vous mettez en location sans meubles, il est crucial de comprendre les implications fiscales associées. Diverses taxes et déductions entrent en jeu, pouvant influencer votre choix de location et la manière dont vous gérez vos biens. 

L’imposition des revenus fonciers

Tout d’abord, si vous êtes propriétaire d’un logement non meublé que vous louez, les loyers que vous percevez sont considérés comme des revenus fonciers. Ces revenus doivent être déclarés dans la catégorie des revenus du patrimoine.

Il y a deux principaux régimes d’imposition à considérer :

  1. Le régime réel : si vos loyers annuels dépassent 15 000 € ou si vous choisissez ce régime, alors vous êtes soumis au régime réel. Il vous permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à votre bien (comme les intérêts d’emprunt, les travaux, les frais de gestion, l’assurance, la taxe foncière, et autres). Si après déduction de ces charges, le résultat est positif, vous serez taxé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Si le résultat est négatif, ce déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
  1. Le régime microfoncier : si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 € et que vous n’avez pas renoncé à ce régime, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers, simplifiant ainsi la déclaration de vos revenus.

Critères Régime réel Régime microfoncier
Conditions d'application Loyer annuel > 15 000 € ou choix Loyer annuel ≤ 15 000 €
Déductions Toutes les charges réelles Abattement de 30%
Revenu foncier net Loyers - charges 70% des loyers
Imposition Barème progressif Barème progressif
Report du déficit foncier Oui, 10 ans Non

Les prélèvements sociaux

Sur vos revenus fonciers nets, vous serez également soumis à des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ces prélèvements sont calculés après déduction des charges (pour le régime réel) ou après l’abattement forfaitaire (pour le régime microfoncier).

La taxe foncière

En tant que propriétaire, vous devez également vous acquitter de la taxe foncière pour votre logement non meublé. Calculée sur la valeur locative cadastrale de votre bien, cette taxe varie selon les taux votés par les collectivités locales. Selon votre situation personnelle ou celle du bien, vous pouvez bénéficier d’exonérations ou dégrèvements.

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

Si vous mettez en location un bien non meublé, vous êtes également redevable de la CFE. Cette taxe, également basée sur la valeur locative cadastrale, dépend des taux votés par les collectivités locales. Des exonérations ou réductions peuvent être appliquées en fonction de vos recettes locatives ou de la nature du logement.

bail de location vide ou non meublée

Quels sont les avantages d’une location vide ?

Une location vide, définie par l’absence de meubles fournis par le propriétaire, offre une série d’avantages, tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Les atouts d’une location meublée pour le propriétaire

  1. La durée du bail : la location vide offre un bail d’une durée minimale de 3 ans, garantissant ainsi une rentabilité plus stable avec moins de rotations de locataires. En location meublée, le propriétaire pourrait avoir à trouver un nouveau locataire plus fréquemment.
  2. Le préavis du locataire : en location vide, le préavis est plus long (soit de 1 mois pour les zones tendues ou 3 mois pour les autres), offrant au propriétaire un délai raisonnable pour chercher un nouveau locataire ou envisager la vente de son bien.
  3. Le dépôt de garantie : avec un mois de loyer hors charges au maximum comme dépôt de garantie, les chances de litiges autour de ce sujet sont réduites par rapport à la location meublée qui peut demander deux mois de dépôt.
  4. La fiscalité : opter pour une location vide peut être fiscalement avantageux, surtout si le propriétaire choisit le régime réel. Les charges importantes comme les intérêts d’emprunt ou les frais de travaux peuvent être déduits.

Les avantages d’une location vide pour le locataire

  1. La durée du bail : un bail d’au moins 3 ans garantit une stabilité résidentielle, éliminant les craintes d’un déménagement inattendu.
  2. Le loyer : généralement moins cher qu’en location meublée, le loyer est aussi soumis à des régulations, en particulier dans les zones tendues. Ainsi, dans certaines villes, il existe un loyer plafond. Par exemple, considérons Paris, où le loyer moyen d’une location meublée est 15 % plus cher qu’une location non meublée. 
  3. La liberté d’aménagement : sans les contraintes des meubles du propriétaire, le locataire est libre d’aménager et de personnaliser son espace comme il le souhaite.
  4. Les aides au logement : plus accessibles en location vide, elles comprennent l’aide personnalisée au logement (APL), l’allocation de logement familiale (ALF), et l’allocation de logement sociale (ALS).

la location vide ou meublée offre plusieurs avantages

Comment choisir entre une location vide ou non meublée ?

Faut-il opter pour une location vide ou une location meublée ? La réponse dépend de plusieurs facteurs propres au propriétaire et au locataire. 

Quel est le meilleur choix entre location meublée ou non meublée pour le propriétaire ?

1er critère : le type de logement

Si votre logement est de petite taille, neuf, récemment rénové ou bénéficie d’une situation géographique avantageuse, la location meublée peut être une option attrayante. En effet, ce type de location attire généralement une clientèle variée telle que les étudiants, les jeunes professionnels ou encore les touristes. En revanche, pour les logements plus spacieux, anciens ou situés en périphérie des zones urbaines, une location vide peut être plus adaptée pour des locataires recherchant une plus grande stabilité, comme les familles ou les seniors.

2d critère : le rendement locatif

Les locations meublées sont souvent plus rentables que les locations vides en termes de loyers, car ceux-ci sont généralement plus élevés et les charges sont souvent forfaitaires. Cependant, il convient de prendre en compte les dépenses supplémentaires, notamment celles liées à l’achat et au renouvellement du mobilier.

Exemple de calcul du rendement locatif d’un logement vide et d’un logement meublé :

Type de location Loyer mensuel Charges mensuelles Frais annuels Revenu annuel net Rendement locatif
Location vide 800 € 100 € (provisions) 2 000 € (taxe foncière + intérêts d'emprunt + travaux) 7 600 € (800 x 12 - 100 x 12 - 2000) 7,6% (7 600 / 100 000)
Location meublée 900 € 150 € (forfait) 3 000 € (taxe foncière + intérêts d'emprunt + travaux + mobilier) 6 600 € (900 x 12 - 150 x 12 - 3 000) 6,6% (6 600 / 100 000)

3e critère : la fiscalité

Les propriétaires de logements meublés peuvent bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse, notamment s’ils optent pour le régime du micro-BIC et qu’ils n’ont pas de charges élevées à déduire.

Quel type de location (vide ou meublée) choisir pour un locataire ?

1er critère : la durée du séjour

Pour un séjour de courte durée (quelques mois), la location meublée est souvent plus adaptée grâce à sa flexibilité. À contrario, pour un séjour de longue durée, la location vide peut offrir plus de stabilité.

2e critère : le budget

La location meublée peut s’avérer plus coûteuse à court terme, notamment à cause des loyers souvent plus élevés. Cependant, elle permet d’économiser sur l’achat ou le transport de meubles.

3e critère : le confort

Dans une location meublée, tout est déjà en place pour faciliter l’emménagement. Cependant, les préférences personnelles en matière d’aménagement et la qualité des meubles fournis doivent également être prises en compte.

différences entre une location meublée ou non meublée (vide)

Optimiser le rendement de sa location vide avec Owwner

En fin de compte, que vous soyez propriétaire ou locataire, la décision de choisir entre une location vide ou meublée dépend principalement de vos besoins individuels, de vos attentes et de votre situation financière. En pesant les avantages et les inconvénients de chaque option, vous serez en mesure de faire un choix éclairé et adapté à votre contexte.

Vous souhaitez vous assurer de louer votre logement vide au meilleur prix et pendant le plus de temps possible afin d’optimiser son rendement ? Les experts Owwner s’occupent de la gestion de votre bien pour vous et vous accompagnent afin de vous aider à faire fructifier au maximum votre patrimoine immobilier. N’hésitez pas à nous contacter dès maintenant afin d’en savoir plus et de discuter de votre projet.

Confier votre gestion

Confier la gestion de votre bien en moins de 5 minutes

Laissez-nous vos coordonnées et nous vous re-contacterons au plus vite.

Je fais confiance à Owwner