La location vide ou non meublée

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Il existe deux types de locations : la location meublée, et la location vide, ou non meublée, qui consiste à proposer un logement quasiment vide à la location. Toutes les informations à connaître sur le fonctionnement et les conditions relatives à la location non meublée. 

Location vide ou non meublée : définition

Comme son nom l’indique, la location vide, ou location non meublée, concerne la location de maisons ou d’appartements sans meubles. Considérés comme vides, ces biens doivent cependant comprendre certains éléments obligatoires comme une installation de chauffage, un système d’arrivée et d’évacuation d’eau, des sanitaires ou encore un évier raccordé à une alimentation d’eau. 

Le bail d'une location non meublée

Le bail signé entre le bailleur et le locataire d’une location non meublée doit être de trois ans renouvelables au minimum, contrairement au contrat de location meublée qui peut être de minimum un an. À noter que, dans certains cas particulier, il est tout de même possible de rédiger un bail de location non meublée d’un à deux ans, comme lors de la location d’un logement étudiant par exemple.

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Ce bail sera renouvelé automatiquement, jusqu’au départ du locataire ou jusqu'à ce que le bailleur souhaite interrompre le renouvellement du bail. Dans un cas comme dans l’autre, ce changement devra être effectué dans les règles en suivant une procédure établie par la loi : envoi de courriers recommandés afin de motiver la demande, respect d’une durée de préavis, etc. 

Le contrat d'une location non meublée

Le contrat, ou bail de location d’un logement non meublé est obligatoire, et est régi par des lois et des obligations, il doit donc respecter certaines règles et comporter certaines informations afin d’être conforme. La solution la plus simple est de télécharger un contrat de location non meublée directement en ligne, et de s’assurer qu’il comprend bien toutes les informations et notions obligatoires. 

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Si vous le souhaitez, vous pouvez également créer vous-même votre contrat de bail, en vous renseignant sur les informations à y faire figurer : nom complet du bailleur et du locataire, date d’entrée dans les lieux, durée du bail, montant du loyer, de la garantie et de la caution, description complète et précise du logement, etc. 

Le loyer d'une location vide

Le loyer d’une location non meublée est toujours plus bas que pour une location meublée, car le bailleur n’a pas besoin d’acheter lui-même les meubles à placer dans le logement, évitant ainsi un surcoût. Néanmoins, ce type de logement est bien plus simple à louer pour le bailleur qui trouvera plus rapidement un locataire, et qui s’épargne ainsi la gestion et l’entretien lié au mobilier présent dans le logement. 

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Le montant du loyer proposé pour une location non meublé doit être établi à l’avance par le bailleur, qui prend en compte la taille et l’état du logement mais aussi sa localisation. Il sera ensuite annoncé au locataire lors de la visite, puis indiqué sur le contrat de location au centime près afin d’éviter tout désaccord. 

Les charges d'une location vide

Lorsque vous louez un bien via une formule de location non meublée, vous devez ajouter au loyer mensuel de vos locataires des provisions de charge. En effet, il n’est pas possible de connaître le montant exact des charges mensuelles ou annuelles, vous devez donc estimer ceux-ci lors de la mise en location du bien. 

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Les charges locatives d’une location non meublée sont obligatoirement récupérables pour leur montant réel. A la fin de chaque année, vous devrez donc faire le calcul des charges réelles et du total des provisions de charge versées afin de rembourser la différence à vos locataires lors de cette régulation. 

Quelles sont les conditions de location d'un logement vide ?

Un logement non meublé doit obligatoirement être loué pour une durée minimale de 3 ans renouvelables. Si le propriétaire souhaite annuler ce renouvellement, il a l’obligation de justifier cette décision et d’en informer le locataire au moins 3 mois avant la date d’échéance du bail, via un courrier recommandé ou en passant par un huissier. 

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Le locataire peut quant à lui quitter les lieux à tout moment, en informant le propriétaire via un courrier recommandé. Un préavis d’un mois débutera ainsi au moment de l’envoi de ce courrier, laissant le temps au locataire de quitter les lieux et de remettre en état le bien si nécessaire. Enfin, il est bon de noter que le propriétaire peut demander un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer au maximum. 

Quelle est la fiscalité applicable à une location non meublée ?

La location d’un logement vide génère des revenus qui doivent être déclarés par le propriétaire lors de sa déclaration annuelle de revenus. Dans le cadre d’une location vide, les revenus appartiennent à la catégorie des revenus fonciers. Lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus, vous pouvez opter pour l’une des deux options suivantes : 

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• Régime micro foncier : ce régime est accessible à tous les propriétaires dont la somme des loyers perçus ne dépasse pas 15 000 € par an. Dans ce cas, un abattement de 30% est appliqué aux loyers. Ce régime ne vous permet cependant pas de déduire certaines dépenses liées à l’entretien du ou des biens des revenus générés par ceux-ci. Si ces dépenses et charges sont supérieures à 30% du montant annuel perçu via les loyers, le régime micro foncier n’est donc pas intéressant. 

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• Régime réel : ce régime est obligatoire pour tous les propriétaires percevant plus de 15 000€ par an via les loyers, et peut également être choisi par ceux ne dépassant pas cette somme. L’avantage de ce régime est qu’il permet de déduire de la somme totale des loyers tous les frais liés à la gestion du ou des biens : réparations, diagnostics, assurances, intérêts d’emprunt, etc. Le montant a versé aux impôts est ensuite calculé en fonction de la somme obtenue après avoir déduit ces charges. 

Quels sont les avantages d'une location vide pour les propriétaires ?

Le premier avantage de la location non meublée réside dans la stabilité que procure ce type de contrat. En effet, les logements vides sont plutôt destinés à des locataires qui souhaitent s’installer pour plusieurs années, assurant ainsi au propriétaire de toucher un loyer régulièrement sans avoir à rechercher des locataires ou à gérer plusieurs mois de logements vacants. 

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La location de logement non meublé est également plus avantageuse au niveau administratif car contrairement à la location d’un logement meublé, elle ne requiert pas la création d’un statut d’entreprise destiné à déclarer son activité commerciale. Un travail administratif qui est souvent confié à une agence spécialisée, ce qui engendre des frais supplémentaires. 

Quels sont les avantages d'une location vide pour les locataires ?

Le premier avantage d’un locataire à louer un logement non meublé est celui du prix : ce logement complètement vide coûte moins cher au propriétaire, qui propose donc un loyer lui aussi moins élevé que pour un logement équivalent équipé de meubles et d’électroménager. 

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Choisir un logement vide est également bien plus pratique lorsque vous disposez déjà de tous les équipements pour meubler votre maison ou votre appartement : cela vous évitera d’avoir à tout revendre ou à louer un garage dans lequel vous pourrez tout entreposer pendant ce temps. 

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Enfin, comme pour les propriétaires, la location d’un logement non meublé représente davantage de stabilité car la durée du bail est de 3 ans au minimum. Vous vous assurez donc de disposer d’un logement dans lequel vous pourrez vivre plusieurs années. 

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