Gestion locative

Les 2 méthodes pour valoriser son bien en fonction de son loyer

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez ou que vous souhaitez vendre ? Vous voulez savoir comment calculer la valeur de votre patrimoine par rapport au loyer que vous percevez ou que vous pourriez percevoir ? Cet article est fait pour vous ! Nous allons vous expliquer comment estimer le prix d’une maison ou d’un appartement en fonction de son loyer, en utilisant deux méthodes différentes : la méthode comparative et la méthode par capitalisation. Nous allons également vous donner des conseils pour prendre en compte les facteurs qui influencent la valeur d’un bien. Ainsi, vous pourrez faire un calcul plus juste et plus réaliste de votre bien immobilier et optimiser votre rentabilité.

Quels sont les facteurs qui impactent la valeur d’un bien par rapport à son loyer ?

Avant de calculer la valeur d’un bien en fonction de son loyer, il faut connaître les facteurs qui influencent ce rapport. Ces facteurs sont liés à la fois au bien lui-même et aussi à son environnement et au marché immobilier. Ils vont déterminer le niveau de loyer que le bien peut atteindre, ainsi que le prix de revente escompté. Prendre le temps d’analyser méticuleusement ces facteurs clés est donc essentiel, car ils auront un impact direct sur la rentabilité finale (vous pouvez calculer la rentabilité locative de votre bien sur notre simulateur interactif) et la valorisation de votre investissement dans la pierre sur le long terme.

une maison qui est mise en location

La localisation du bien

C’est le critère le plus important, car il va déterminer la demande et l’offre de logements. Et donc le niveau de loyer et de prix. Plus un bien est situé dans une zone attractive aux yeux des locataires et acquéreurs potentiels, plus il pourra se louer et se vendre à un prix élevé. À titre d'illustration, on observe généralement un écart significatif entre les loyers et les prix au mètre carré pratiqués dans le centre des grandes agglomérations comparé aux communes de banlieue. Cette forte disparité reflète clairement l'effet de l'attractivité résidentielle d'un quartier sur les valeurs locatives et immobilières.

L’état général du bien et les travaux à prévoir

C’est un critère qui va influer sur la qualité et le confort du logement, et donc sur le loyer et le prix. Plus un bien est en bon état, plus il pourra se louer et se vendre cher. Il faut prendre en compte les éléments suivants :

  • la surface,
  • l’agencement,
  • la luminosité,
  • le chauffage,
  • l’isolation,
  • la plomberie,
  • l’électricité,
  • la décoration, etc.

Il faut également évaluer les travaux à prévoir, qui vont diminuer la valeur du bien. Par exemple, un appartement de 50 m² en bon état à Paris peut se louer 1 200 € par mois, alors qu’un appartement de même surface, mais nécessitant des travaux importants peut se louer 800 € par mois. Si le prix de vente du premier est estimé à 525 000 €, alors le prix du second pourra être revu à la baisse proportionnellement à 400 000 € (voir méthode de calcul plus bas). 

Les prix du marché

C’est un critère qui va permettre de se situer par rapport au marché, et donc de fixer un loyer et un prix cohérents. Il faut : 

  • comparer le loyer et le prix de biens similaires, c’est-à-dire ayant les mêmes caractéristiques : la localisation, la surface, le nombre de pièces, l’état, les prestations, etc.
  • se renseigner sur les loyers et les prix des biens vendus récemment dans le même secteur, en utilisant des sources fiables, comme les notaires, les agents immobiliers, ou les sites spécialisés.
  • tenir compte également des évolutions du marché, qui peuvent faire varier les loyers et les prix.

C’est ce que nous allons détailler dans la première méthode d’estimation de la valeur d’un bien par rapport à son loyer.

La méthode comparative | Comparer le prix et le loyer par rapport au marché

La première méthode pour calculer la valeur d’un bien en fonction de son loyer est la méthode comparative. Elle consiste à comparer le prix et le loyer de biens similaires, c’est-à-dire ayant les mêmes caractéristiques, vendus récemment dans le même secteur. Cette méthode permet de se baser sur le marché immobilier actuel, et de tenir compte de l’offre et de la demande.

un propriétaire qui calcule la valeur de son bien en fonction de son loyer

La méthode comparative est une méthode simple et rapide pour calculer la valeur d’un bien en fonction de son loyer. Elle consiste à comparer le prix et le loyer de biens similaires vendus récemment dans le même secteur.

Calculer la valeur du bien selon la méthode comparative

Pour appliquer cette méthode, voici les 3 étapes à suivre :

  1. Choisir des critères de comparaison pertinents, tels que la ville, le quartier, la surface, le nombre de pièces, l’état du bien, les prestations, etc. Il faut essayer de trouver des biens les plus proches possibles du bien à évaluer, et de s’adapter aux spécificités locales. Par exemple, un appartement avec balcon ou parking peut avoir plus de valeur dans une grande ville qu’à la campagne.
  1. Trouver des sources d’information fiables, comme les notaires, les agents immobiliers, ou les sites spécialisés, qui donnent le prix et le loyer de biens comparables vendus récemment. Il faut vérifier la date de vente des biens, car le marché immobilier peut évoluer rapidement.
  1. Faire une moyenne du prix et du loyer des biens comparables, et appliquer une formule de calcul qui tient compte de la durée moyenne de location et de la rentabilité moyenne du secteur (pour en savoir plus, découvrez comment calculer une rentabilité locative). La formule est la suivante :

Valeur du Bien = Loyer Mensuel × Nombre de Mois × Coefficient de Comparaison

  • Le nombre de mois correspond au nombre de mois pendant lesquels le bien est loué en moyenne dans le secteur. Par exemple, si le taux d’occupation moyen est de 80 %, le nombre de mois est de 9,6 (80 % de 12 mois).
  • Le coefficient de comparaison correspond au rapport entre le prix et le loyer annuel des biens comparables. Par exemple, si le prix moyen est de 300 000 € et le loyer annuel moyen est de 15 000 €, le coefficient de comparaison est de 20 (300 000/15 000).

Voici un exemple de calcul pour un appartement de 50 m² à Paris, dont le loyer mensuel est de 1 100 €, et dont les biens comparables ont un prix moyen de 500 000 € et un loyer annuel moyen de 15 000 €. Le nombre de mois est de 9,6, et le coefficient de comparaison est de 20. La formule donne :

Loyer Mensuel (€) Nombre de Mois Coefficient de Comparaison Valeur du Bien (€)
1 100 9,6 20 211 200

Les avantages et inconvénients de la méthode comparative

La méthode comparative a des avantages et des limites. Son avantage principal réside dans le fait qu’elle est basée sur le marché immobilier actuel, et qu’elle tient compte de l’offre et de la demande. A contrario, elle dépend de la disponibilité des données, du degré de similitude des biens, et de la fluctuation des prix. Pour fiabiliser cette méthode, il est conseillé de croiser plusieurs sources d’information, et d’ajuster le prix et le loyer en fonction des différences de qualité ou de situation entre les biens comparés et le bien à évaluer.

La méthode par capitalisation | Calculer les revenus locatifs à un taux donné

La méthode par capitalisation est une méthode plus précise et plus objective pour calculer la valeur d’un bien en fonction de son loyer. Elle consiste à capitaliser les revenus locatifs à un taux donné, appelé le taux de capitalisation. Ce taux représente la rentabilité attendue du bien, c’est-à-dire le rapport entre le loyer annuel et le prix du bien.

le calcul de la valeur d’un patrimoine locatif en fonction des loyers perçus

Calculer la valeur du bien selon la méthode par capitalisation

Pour appliquer cette méthode, voici les 3 étapes :

  1. Calculer le loyer annuel, en tenant compte :
  • du taux d’occupation, qui correspond au pourcentage de temps pendant lequel le bien est loué.
  • des charges, qui correspondent aux dépenses liées au bien, comme la taxe foncière, les frais de gestion, ou les travaux.
  • des impôts, qui correspondent aux prélèvements fiscaux et sociaux sur les revenus locatifs.

Le loyer annuel net est égal au loyer mensuel multiplié par le nombre de mois, moins les charges et les impôts.

  1. Déterminer le taux de capitalisation, en fonction de :
  • l’environnement du bien
  • la qualité de la construction de l’immeuble
  • sa rareté économique sur le marché

Le taux de capitalisation est généralement compris entre 3 % et 10 % (en moyenne environ 4 à 5 % pour une maison et entre 4 et 6 % pour un appartement), selon le type de bien, la localisation et la conjoncture économique.

  1. Appliquer une formule de calcul qui divise le loyer annuel net par le taux de capitalisation. La formule est la suivante :

Valeur du Bien = Loyer Annuel Net/Taux de Capitalisation

Voici un exemple de calcul pour un appartement de 50 m² à Paris, dont le loyer mensuel est de 1 100 €, le taux d’occupation est de 80 %, les charges sont de 2 000 € par an, les impôts sont de 3 000 € par an, et le taux de capitalisation est de 5 %. Le loyer annuel net est de 8 400 € (1 100 x 9,6 - 1 000 - 2 000), et la formule donne :

Loyer Mensuel (€) Taux d’Occupation (%) Charges (€/an) Impôts (€/an) Taux de Capitalisation (%) Valeur du Bien (€)
1 100 80 1 000 2 000 5 151 200

Les avantages et inconvénients de la méthode par capitalisation

Comme toutes les méthodes, la méthode par capitalisation n’est pas parfaite. Elle est plus objective que la méthode comparative, car elle est basée sur des données très concrètes. Toutefois, elle reste plus complexe à prendre en main, parce qu’elle nécessite de connaître le taux de capitalisation. Les agences immobilières ont accès à des bases de données professionnelles, qui ne sont pas mises à disposition des particuliers. Le taux de capitalisation est aussi très dépendant de la conjoncture.

Pour fiabiliser cette méthode, il est conseillé de se renseigner sur les taux de capitalisation pratiqués, de vérifier la cohérence avec la méthode comparative et d’ajuster le taux en fonction du profil du bien.

Vous avez maintenant toutes les clés pour calculer la valeur d’un bien en fonction de son loyer. Ces méthodes ont chacune leurs avantages et leurs limites et il est recommandé de les croiser pour obtenir une estimation plus fiable. Vous avez des doutes ou des difficultés ? Faites appel à Owwner qui vous guidera dans l’estimation de votre bien pour en améliorer la rentabilité.

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