Gestion locative

11 étapes pour mettre en location votre résidence locative

Vous avez choisi de vous tourner vers l’investissement immobilier locatif ? Très bonne idée : c’est un investissement rentable pour tout propriétaire, qui permet à la fois de profiter d’une rente mensuelle et de faire des bénéfices lors de la revente du bien. Voici les 11 étapes à suivre pour la mise en location de votre appartement. 

Étape 1 : Vérifier l’état du bien avant de le mettre en location

Avant de proposer votre bien à la location, il est essentiel de vérifier son état : celui-ci doit être sain et décent, et permettre au locataire d’y vivre paisiblement. Il est par exemple interdit de louer un logement de moins de 9 m2, même s’il s’agit d’un studio avec WC sur le palier par exemple. Si votre bien ne respecte pas ces normes, vous avez l’obligation de réaliser des travaux dans le logement avant de le mettre en location.

Étape 2 : Choisir le bail de votre logement (meublé, non meublé, saisonnier)

Il existe plusieurs types de locations, et il est essentiel de choisir celle vers laquelle vous souhaitez vous diriger avant d’aller plus loin dans le processus de mise en location de votre appartement ou de votre maison.

Voici les options qui s’offrent à vous : 

  • Location de logement non meublé : c’est le système le plus courant pour un propriétaire, il consiste à louer un logement vide à un ménage ou à une personne via un bail de 3 ans renouvelables.
  • Location de logement meublé : contrairement au précédent, il s’agit ici de louer un bien déjà équipé et qui comprend donc tous les éléments de base pour vivre, comme un lit, une table, des chaises, une cuisine avec électroménager, etc. Si votre logement ne contient pas la liste complète des meubles obligatoires, vous vous exposez à voir votre bail requalifié en bail de logement vide. 
  • Location saisonnière : plutôt réservées aux destinations de vacances, les locations saisonnières permettent aux propriétaires d’un bien de le louer pendant quelques jours ou à la semaine en fonction de leurs envies. 

Étape 3 : Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

Comme expliqué précédemment, un logement doit être sain et habitable afin de pouvoir être loué. De même, le locataire potentiel doit pouvoir avoir accès à toutes les informations concernant le logement en question, et notamment les informations relatives aux dépenses énergétiques de celui-ci. C’est pour cette raison qu’avant de procéder à la mise en location de votre appartement ou de votre maison, vous devez obligatoirement faire réaliser les diagnostics suivants : 

  • Le diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : cette évaluation de la quantité d’énergie consommée par votre maison ou votre appartement à faire réaliser par un diagnostiqueur immobilier professionnel, 
  • Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) : ce document indique la présence ou non de plomb dans l’habitation, ainsi que sa quantité et sa localisation, le cas échéant.
  • Le diagnostic d’État des Servitudes Risques et d’Information sur les Sols (ESRIS) : également obligatoire, ce document a pour but d’informer le locataire de tous les éventuels risques naturels, miniers ou technologiques du secteur. 

Étape 4 : Fixer le prix du loyer

Vous vous en doutez, la mise en location de votre appartement ou de votre maison implique de fixer le prix du loyer. Cependant, il n’est pas question ici de jouer la carte du hasard : vous devez impérativement vous renseigner sur le marché immobilier dans la ville où se situe le bien, et sur les prix pratiqués par les autres bailleurs. 

‍Pour cela, n’hésitez pas à consulter les autres annonces, mais aussi à chercher le loyer médian pratiqué dans votre secteur : une information que les préfets doivent partager publiquement depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR concernant l’encadrement du prix des loyers. Vous pouvez vous référer à la carte des loyers disponible sur le site du gouvernement.

Étape 5 : Mettre en valeur votre bien immobilier

Dans certaines villes, trouver un locataire est extrêmement rapide, car la demande est plus importante que l’offre, mais dans d’autres, les locataires ont plus de choix, ce qui signifie une plus forte concurrence entre les biens. Pour procéder à la mise en location de votre appartement ou de votre maison de la manière la plus rapide qu’il soit, vous devez mettre celui-ci en valeur, tant dans la réalité que sur les photos. 

Ainsi, nous vous conseillons d’investir un petit pourcentage du prix du bien dans des travaux de rénovation, pour repeindre les murs, nettoyer la façade ou encore ajouter des rangements. Pour les photos qui illustreront votre annonce, vous pouvez faire appel à un photographe spécialisé ou utiliser un appareil avec un grand angle. Certaines agences immobilières ou de gestion de patrimoine proposent également ce service. 

Étape 6 : Rédiger l’annonce de location

Votre logement répond désormais à tous les critères de location. Vous pouvez faire appel à une agence immobilière pour vous aider dans la rédaction de l’annonce, ou le faire vous-même en tant que propriétaire. Les agences (physiques ou en ligne) ont souvent l’expertise pour mettre en avant les aspects clés de l’habitation et peuvent optimiser le processus.

Comment rédiger une bonne annonce de location d’appartement ? 

  1. Donnez les informations essentielles sur votre bien : type de bien, type de location, surface, nombre de pièces, situation géographique, loyers et charges, diagnostics énergétiques…
  2. Mettez en avant les atouts de votre bien : vue exceptionnelle, parking, lignes de transport ou écoles à proximité…
  3. Donnez des informations sur l’état de votre bien.
  4. Soignez la qualité de vos photos.
  5. Utilisez un ton neutre et factuel, et restez concis.

Étape 7 : Diffuser l’annonce de location

Votre bien est prêt à être loué : place à la publicité. Pour attirer un maximum de locataires potentiels et ainsi louer rapidement votre bien, nous vous conseillons de multiplier les canaux : publiez votre annonce en ligne sur plusieurs sites, mais aussi dans le journal local, sur les réseaux sociaux ou sur les sites de petites annonces. 

Vous pouvez également confier la location de votre bien à une agence ou à un notaire, qui se chargeront de partager celle-ci via leur réseau interne et d’en faire la promotion auprès de leurs clients à la recherche d’un bien à louer. Enfin, vous avez la possibilité de poser une pancarte « À louer » sur l’appartement ou la maison avec vos coordonnées.

Étape 8 : Faire les visites de la maison ou de l’appartement

Faire les visites est certainement l’étape la plus chronophage de ce processus en tant que propriétaire. Pourtant elle est essentielle : les locataires potentiels veulent voir de leurs propres yeux le bien dans lequel ils envisagent de s’installer. Pour ce faire, vous pouvez organiser des visites individuelles ou collectives. 

Notre conseil : évitez autant que possible les visites collectives qui empêchent les visiteurs de se projeter dans les lieux. Pensez également à avoir sur vous les documents relatifs au bien (bilan énergétique, plans, etc.) afin de pouvoir répondre à toutes les questions des locataires. 

Étape 9 : Sélectionner le ou les locataires

Après avoir visité votre bien, certains potentiels locataires vous confirmeront leur attrait pour votre bien. D’autres au contraire se retireront naturellement, pour des raisons diverses et variées. Cela réduit donc la liste à quelques candidatures que vous devez prendre le temps de comparer avant de prendre votre décision et de choisir avec qui vous allez conclure la mise en location de votre appartement. 

Cette étape est assez difficile pour les propriétaires-bailleurs qui ne savent pas toujours à quels critères se fier. Mais cette difficulté est liée à l’affect qui entre en jeu : difficile de refuser de louer son bien à une femme enceinte ou à une famille avec des enfants en bas âge. Essayez donc de définir au préalable des critères impartiaux grâce auxquels vous pourrez choisir un locataire pour la mise en location de votre appartement.

En tant que propriétaire, il est très important de vérifier les revenus des candidats pour vous assurer qu’ils pourront payer le montant du loyer sans difficulté. Là aussi faire appel à une agence de location peut vous aider dans ce processus, en s’assurant que les candidats respectent vos critères financiers.

Étape 10 : Établir le contrat de location

Le contrat de location, ou bail de location, est un contrat qui vous lie, en tant que bailleur, au locataire de votre bien. Ce contrat, qui doit comprendre certaines mentions et informations obligatoires, fait état de vos obligations et de vos droits, ainsi que ceux de votre locataire. Il doit clairement stipuler, par exemple, les termes de l’assurance habitation que doit souscrire le locataire ou le montant du dépôt de garantie demandée.

La durée du contrat de location varie selon que le logement constitue la résidence principale du locataire ou non :

  • Pour les logements meublés, le contrat de location d’une résidence principale est obligatoirement conclu pour un an, renouvelable chaque année par tacite reconduction. La durée minimum descend à 9 mois pour les étudiants.
  • Pour les logements non meublés, la durée minimum du contrat de location est de 3 ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale, et de 6 ans lorsque le bailleur est une personne morale.

Nous vous conseillons donc fortement de télécharger un bail préétabli sur un site officiel, ou de vous référer aux informations données par l’État.

Étape 11 : Réaliser l’état des lieux d’entrée

Vous avez sélectionné un locataire et rédigé le bail de location ? Il est temps de procéder à l’état des lieux d’entrée, en compagnie du futur locataire, et de lui remettre les clés de la maison ou de l’appartement pour qu’il puisse s’installer dans de bonnes conditions. Là aussi, il s’agit d’une étape très importante de la mise en location de votre appartement d’un point de vue juridique. 

‍En effet, c’est la différence entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie qui servira de support pour évaluer la somme que vous devrez ou non retenir de la caution pour remettre l’appartement dans son état d’origine. Pour éviter tous litiges, effectuez l’état des lieux d’entrée avec le locataire, prenez le temps de noter chaque éventuel défaut, et faites-le relire et signer par le locataire. 

Mettre en location un bien : et après ?

Étape 12 : Se sécuriser grâce à une assurance loyers impayés

Inquiet des risques liés aux loyers impayés ? Besoin d’assurer vos revenus locatifs ? Souscrire une assurance contre les loyers impayés vous offre une garantie supplémentaire en cas de défaut de paiement par le locataire. Une solution simple. Nous vous conseillons de la souscrire avant la mise en place du bail pour être le plus efficace possible.

Étape 13 : Collaborer avec une agence de gestion immobilière (facultatif)

Si vous êtes un propriétaire et que vous souhaitez avoir l’esprit tranquille, travailler avec une agence peut s’avérer très bénéfique. L’agence peut prendre en charge la gestion quotidienne de votre ou vos habitations, la gestion des loyers, la maintenance, l’entretien et la gestion des garanties et des assurances.

Le soutien d’une agence assure une relation avec les locataires en continu, ce qui peut être très utile en cas de tensions. Son rôle d’intermédiaire permet d’être médiateur en garantissant que les obligations de chaque partie soient respectées, que ce soit au niveau du montant du loyer, de l’assurance, des garanties ou des normes d’habitation.

Étape 14 : Entretenir votre habitation

Un aspect souvent négligé de la mise en location d’une habitation est la maintenance et les réparations. Comme propriétaire, vous devez vous assurer que l’habitation reste en bon état. Prévoyez un budget pour les réparations éventuelles afin de vous préserver de toutes dépenses inopinées.

Étape 15 : Planifier la fiscalité

En tant que propriétaire, il est important de comprendre comment les revenus de la location seront imposés. La planification fiscale peut vous aider à optimiser vos revenus et à comprendre vos obligations comme bailleur. N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’une agence ou d’un conseiller en patrimoine si le besoin s’en fait ressentir.

Ce processus vous semble complexe ? Vous préférez vous concentrer sur d’autres aspects de votre vie de propriétaire ? Vous pouvez réduire ces 11 étapes à une seule en faisant appel à Owwner. En tant qu’agence de gestion locative en ligne, nous prenons en charge toutes ces étapes pour vous. Avec l’expertise et les services d’Owwner, mettre en location votre bien immobilier n’a jamais été aussi simple et sécurisé.

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