Quel est le délai de prescription de la régularisation des charges locatives ?
Chaque année, les propriétaires de biens locatifs procèdent à la régulation des charges, afin de rembourser un éventuel trop perçu aux locataires ou, au contraire, de leur transmettre le reste à payer. Néanmoins, il arrive que les propriétaires oublient cette régulation. Alors, quelles sont les conséquences de cet oubli, et quel est le délai de prescription des charges locatives : nous répondons à toutes vos questions.
Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges locatives ?
Avant d’entrer dans le vif du sujet et de vous expliquer ce qu’est la prescription des charges locatives, ou comment celle-ci fonctionne, intéressons-nous au fonctionnement même des charges locatives, et à la manière dont la régularisation de celles-ci s’effectue.
Également appelées charges récupérables, les charges locatives correspondent aux frais engendrés par le bien mis en location. Il peut s’agir des frais nécessaires pour approvisionner le logement en énergie, pour entretenir les parties communes et les extérieurs, ou encore pour payer certaines taxes, comme la taxe de ramassage des ordures ménagères par exemple.
Au fur et à mesure de l’année, ces frais sont payés par le propriétaire bailleur, qui récupère ensuite cette somme via les charges facturées chaque mois aux locataires, en accompagnement au prélèvement de leur loyer. Pour que les locataires ne paient pas trop de charges, et que les bailleurs ne perdent pas d’argent, une régulation a lieu à la fin de chaque année.
Lors de ce processus, le propriétaire bailleur doit faire le total de toutes les charges et taxes qu’il a dû payer tout au long de l’année pour entretenir le logement et comparer le résultat obtenu avec le total des provisions sur charges versées par le ou les locataires. S’il y a une différence entre ces deux montants, la régularisation doit permettre de la supprimer, soit en remboursant le locataire, soit en lui demandant de verser la différence.
Qu'est-ce que la prescription des charges locatives ?
Aucun délai n’est imposé par la loi quant à la régularisation des charges locatives, néanmoins, les propriétaires bailleurs choisissent la plupart du temps de le faire à chaque date anniversaire du contrat de location, ou bien en fin d’année car c’est à ce moment qu’ils reçoivent le décompte annuel des charges de copropriété, le cas échéant.
En revanche, si vous pouvez choisir le délai entre deux régularisations, vous ne pouvez pas dépasser un délai de 3 ans pour effectuer celle-ci. Au-delà, on parle alors de prescription des charges locatives. Concrètement, cela signifie que vous disposez d’un délai de 3 ans pour réclamer tout arriéré des charges dues à un locataire.
La bonne nouvelle, c’est que vous n’avez pas à justifier ce retard, cependant, il est important de noter que si vos locataires le souhaitent, et trouvent ce retard abusif ou injustifié, ils ont la possibilité de se rendre devant un tribunal. En fonction de la décision de celui-ci, vous pourriez être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire.
Enfin, si vous avez dépassé un délai d’un an suivant l’année d’exigibilité des charges récupérables, vos locataires sont en droit de demander un échelonnement du paiement de la régularisation de celles-ci sur 12 mois. La régularisation aura donc lieu sans que l’on ne parle de prescription des charges locatives, mais le paiement sera fait en plusieurs fois.
En résumé, on parle de prescription des charges locatives lorsque vous n’avez plus la possibilité de demander la régularisation de celles-ci, parce que vous avez dépassé le temps réglementaire pour le faire.
Quel est le délai de prescription de la restitution des charges locatives ?
Le délai de prescription des charges locatives est fixé par la loi : il est de trois ans, et ce quelle que soit la raison pour laquelle vous avez pris du retard dans votre demande de régularisation des charges. Mais alors quand est-ce que ce délai de trois ans débute-t-il, et dont jusqu’à quand pouvez-vous procéder à cette régulation ?
D’après l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, la prescription des charges locatives prend effet “3 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer”. Ce jour en question est celui du jour de la régularisation des charges, soit un an après la date anniversaire du contrat de location.
En d’autres termes, si 3 ans après la date anniversaire du contrat de location, vous n’avez pas procédé à la régulation des charges versées par vos locataires, alors vous entrez dans la phase de prescription des charges locatives. Vous n’êtes donc plus en mesure de réclamer un reste à payer à vos locataires.
À noter qu’une fois ce délai dépassé, vos locataires sont en droit d’intenter une action en justice pour réclamer les éventuels remboursements que vous auriez dû leur verser si les provisions sur charges qu’ils ont versées étaient plus élevés que le total des frais que vous avez payé dans l’année.
Quel est le point de départ du délai de prescription ?
Le point de départ du délai de prescription des charges locatives est la date à partir de laquelle le propriétaire bailleur n’est plus autorisé à réclamer à ses locataires le versement du reste à payer à ses locataires.
Cette date se situe trois ans après la date à laquelle le propriétaire aurait dû informer les locataires d’un éventuel trop perçu, ou d’un reste à payer, ce qui a lieu généralement au moment de la date anniversaire du contrat.
Exemple : si le contrat de location a été établi le 01 février 2021, alors la régulation des charges locatives aurait dû avoir lieu le 01 février 2022. Cette date marque donc le point de départ du délai de prescription des charges locatives. Dans ce cas précis, la prescription des charges locatives sera effective à partir du 01 février 2025.
Pour éviter les problèmes juridiques mais aussi garder de bonnes relations avec vos locataires, nous vous conseillons donc fortement de faire en sorte de ne pas oublier cette date. Si vous louez un logement meublé, vous pouvez également opter pour les charges locatives au forfait, afin de ne pas avoir à effectuer de régulation annuelle.
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