Calcul de rentabilité locative | Les 3 formules détaillées

La rentabilité locative est indispensable pour tout investisseur immobilier qui souhaite évaluer la performance de son projet. Plus la rentabilité locative est élevée, plus le retour sur investissement est rapide et intéressant. Mais comment calculer la rentabilité locative ? Quelles sont les méthodes de calcul les plus utilisées ? Quels sont les facteurs qui peuvent influencer la rentabilité locative et comment les optimiser ? Nous allons répondre à toutes ces questions et vous donner les clés pour comprendre et calculer la rentabilité locative de votre bien.

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Qu’est-ce qu’une rentabilité locative ?

La rentabilité locative se définit comme le rapport entre les revenus locatifs annuels générés par un bien et le prix d’achat de ce dernier. Ce rapport est exprimé en pourcentage et joue un rôle très important dans l’évaluation de la performance d’un investissement immobilier.

La formule générale pour calculer la rentabilité locative se présente comme suit :

Rentabilité locative = (Loyers annuels/Prix d’achat) x 100

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Pour décomposer cette formule, commençons par les revenus locatifs annuels. Il s’agit de la somme totale des loyers perçus par le propriétaire au cours d’une année. D’un autre côté, le prix d’achat du bien englobe le coût d’acquisition du logement ainsi que les frais annexes tels que les honoraires de notaire, les frais d’agence et d’éventuels travaux de rénovation ou d’amélioration.

Prenons un exemple concret pour illustrer ce calcul. Imaginez que vous ayez acquis un appartement pour un montant de 200 000 € et que vous le louiez à hauteur de 800 € par mois. Voici comment se présenterait le calcul de la rentabilité locative :

• Prix d’achat du bien : 200 000 €
• Revenus locatifs annuels : 800 € x 12 = 9 600 €
• Rentabilité locative : (9 600/200 000) × 100 = 4,8 %

Dans cet exemple, la rentabilité locative s’élève à 4,8 %, ce qui signifie que vous récupérez 4,8 % de votre investissement initial chaque année uniquement grâce aux loyers perçus.

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Quelles sont les variables à prendre en compte pour le calcul du taux de rentabilité locative ?

Le calcul du taux de rentabilité locative dépend de diverses variables qui peuvent changer en fonction du type de bien, de son emplacement, du régime fiscal adopté, et bien d’autres facteurs. Il est essentiel d’estimer ces variables de manière précise et réfléchie pour obtenir un résultat fiable et réaliste.

Les principales variables à prendre en compte pour le calcul du taux de rentabilité locative sont :

1. Le prix d’achat du bien : c’est probablement l’un des facteurs les plus importants. Il englobe le coût d’acquisition du logement, mais aussi les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais d’agence et les éventuels travaux de rénovation ou d’aménagement nécessaires.
2. Les revenus locatifs annuels : il s’agit des loyers que le propriétaire peut espérer percevoir sur une année. Ces revenus peuvent fluctuer en fonction de divers facteurs tels que la demande locative dans la région, le niveau des loyers pratiqués sur le marché, le taux d’occupation du logement, et bien d'autres.
3. Les charges annuelles : cette catégorie comprend toutes les dépenses associées à la propriété du bien, incluant les charges de copropriété, la taxe foncière, les assurances, les coûts d’entretien, et les éventuels frais de gestion. Les impôts sur les revenus fonciers sont également à prendre en compte, et peuvent varier en fonction du régime fiscal choisi (microfoncier ou réel), ainsi que des différentes déductions possibles (intérêts d’emprunt, amortissement…).
4. Le financement : le mode de financement de l’achat du bien immobilier est une autre variable importante. Que vous utilisiez vos économies personnelles, un crédit immobilier, un prêt à taux zéro ou tout autre moyen, cela aura un impact direct sur le coût total de l’investissement, le montant des intérêts à payer, et la durée du remboursement.

Pour estimer ces variables de manière précise, plusieurs outils et méthodes sont à votre disposition :

• Le prix d’achat du bien peut être évalué en examinant les prix du marché immobilier local ou en comparant les biens similaires qui ont été vendus dans la même zone. Certains sites internet peuvent également estimer le coût d’un bien selon le secteur géographique.
• Les revenus locatifs annuels peuvent être estimés en se renseignant sur la demande locative dans la région, en analysant les annonces de location existantes, ou en utilisant des outils en ligne.
• Les charges annuelles peuvent être calculées en se basant sur les charges habituelles pour un bien similaire (à demander par exemple à une agence immobilière) et en estimant le montant des impôts fonciers selon le régime fiscal choisi.
• Le financement peut être évalué en comparant les différentes offres de crédit immobilier disponibles, en négociant les conditions du prêt, et en utilisant des simulateurs de prêt en ligne.

L’impact du financement sur la rentabilité locative est essentiel et peut varier significativement en fonction du choix de financement. Il est donc indispensable de bien analyser et comparer les différentes options disponibles pour optimiser votre investissement.

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Quelles sont les différentes méthodes de calcul de rentabilité locative ?

Les méthodes de calcul de rentabilité locative permettent de comparer efficacement les investissements immobiliers. Mais c’est aussi un outil qui met en évidence les axes d’amélioration à travailler pour rendre son immobilier locatif rentable. Toutefois, il convient de noter que toutes ne sont pas adaptées à toutes les situations.

Le calcul de rentabilité locative brute

Simple et rapide, cette méthode consiste à rapporter les revenus locatifs annuels au prix d’achat du bien.

• Avantages : elle donne une première indication de la performance de l’investissement.
• Inconvénients : elle ne prend pas en compte les charges, les impôts et le financement.
• Usage : idéale pour un premier tri et la comparaison de biens dans des zones similaires.

Formule de calcul de rentabilité locative brute :

Rentabilité brute = (Loyers annuels/Prix d’achat) x 100

Le calcul de rentabilité locative nette

Plus précise, elle déduit les charges annuelles des revenus locatifs.

• Avantages : elle offre une vision du bénéfice net généré, hors impôts.
• Inconvénients : les impôts ne sont pas inclus dans le calcul.
• Usage : utile pour affiner le choix en tenant compte des charges et pour comparer des biens sous le même régime fiscal (c’est celle que nous avons au début de cet article, car la plus simple et la plus utilisée).

Formule de calcul de rentabilité locative nette :

Rentabilité nette = [(Loyers annuels — Charges annuelles)/Prix d'achat] x 100

Le calcul de rentabilité locative nette-nette

Encore plus détaillée, elle prend en compte les charges, les revenus et les impôts.

• Avantages : elle révèle le bénéfice net après impôt.
• Inconvénients : le financement n’est pas intégré.
• Usage : parfaite pour évaluer le rendement réel en incluant les impôts et pour comparer des biens sous différents régimes fiscaux.

Formule de calcul de rentabilité locative nette-nette : 

Rentabilité nette-nette = [(Loyers annuels — Charges annuelles + Avantages fiscaux)/Prix d’achat] x 100

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Le tableau de rentabilité locative

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Le choix de la méthode dépendra largement du type d’investissement, du profil de l’investisseur, et de l’objectif visé. À noter qu’il est possible d’intégrer les frais d’acquisition et de notaire au prix d’achat pour calculer une valeur d’un bien plus précise. Vous pouvez estimer la valeur de votre bien par rapport à son loyer.

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Quels sont les facteurs qui peuvent jouer sur le taux de rentabilité locative ?

Le taux de rentabilité locative peut fluctuer en fonction de divers facteurs liés au bien immobilier, au marché locatif, à la fiscalité, et à d’autres éléments. Optimiser ces facteurs est essentiel pour maximiser la rentabilité de votre investissement. Voici les principaux facteurs qui peuvent permettre, à terme, une bonne rentabilité locative.

Le choix du bien immobilier

Sélectionnez un bien répondant à la demande locative, présentant un bon rapport qualité-prix et offrant des perspectives de valorisation.

Comment l’optimiser ? Réalisez une étude de marché approfondie, visitez plusieurs biens, négociez le prix d’achat, et envisagez des travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique.

Le choix de la localisation

Privilégiez une zone géographique attractive, bien desservie et économiquement dynamique.

Comment l’optimiser ? Informez-vous sur les tendances du marché locatif, ciblez les quartiers prisés et anticipez les évolutions futures (projets urbains, transports, services).

Le choix du régime fiscal

Optez pour le régime fiscal le plus avantageux en fonction du type de location (meublée ou vide), du montant des revenus fonciers et des possibilités de déduction.

Comment l’optimiser ? Renseignez-vous sur les avantages et inconvénients de chaque régime, réalisez des simulations et faites appel à un expert-comptable ou un conseiller immobilier si nécessaire. Encore plus simple, faites appel à Owwner.

Le choix du mode de gestion

Décidez si vous souhaitez gérer vous-même votre bien ou le confier à un professionnel (agence immobilière, plateforme en ligne, etc.).

Comment l’optimiser ? Évaluez le temps et l’argent que vous souhaitez consacrer à la gestion, comparez les offres et tarifs des professionnels et choisissez le mode de gestion le plus adapté à vos besoins. Si vous voulez aller à l’essentiel, contactez-nous directement pour profiter de la meilleure offre du marché.

Le choix du mode de financement

Comparez les différentes options de financement disponibles (apport personnel, crédit immobilier, prêt à taux zéro, etc.) et négociez les meilleures conditions.

Comment l’optimiser ? Utilisez des simulateurs en ligne, faites appel à un courtier et négociez les conditions du prêt pour trouver l’option la plus avantageuse.

Maîtriser ces différents facteurs qui influent sur le taux de rentabilité locative, c’est avant tout maximiser les rendements de votre investissement immobilier. Vous souhaitez avoir un regard d’expert sur votre projet ? Faites appel à Owwner pour vous guider à travers les différentes étapes du processus d’investissement. Nous serons votre partenaire privilégié pour atteindre et même surpasser vos objectifs de rentabilité.