Quelle est la meilleure option en terme de rentabilité locative ? Maison ou appartement ?
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et cherchez à maximiser votre retour sur investissement ? Que vous possédiez un appartement urbain dynamique ou une maison tranquille en périphérie, chaque type de location possède ses spécificités et ses opportunités uniques. Dans cet article, nous allons explorer les différences entre la rentabilité locative d’une maison et la rentabilité locative d’un appartement. Apprenez à tirer le meilleur parti de votre propriété, quel que soit son type.
La rentabilité d’une location d’appartement
Il est très simple de calculer sa rentabilité locative, via un outil dédié. Il est plus compliqué de comprendre les particularités de rentabilité entre un appartement et une maison. La location d’appartement est le type de location le plus répandu en France, notamment en milieu urbain. Quels sont les avantages et les inconvénients d’une location d’appartement pour un propriétaire ? Voyons cela en détail.
Les avantages d’une location d’appartement
Une demande plus élevée en milieu urbain
La densité de la population en milieu urbain et la rareté des logements stimulent la demande de locations d’appartements. L’Insee indique qu’en 2022, 81,5 % des Français résident en zones urbaines.
Un entretien moins coûteux
Les charges de copropriété participent aux frais d’entretien des espaces communs, réduisant ainsi les dépenses du propriétaire.
Bénéfice du dispositif Pinel
Ce dispositif offre une réduction d’impôt significative pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location, avec un taux de réduction variant entre 12 % et 21 % selon la durée de l’engagement locatif.
Une rentabilité brute plus forte
Les loyers des appartements sont généralement supérieurs à ceux des maisons. En mai 2023, le loyer moyen au mètre carré d’un appartement à Nantes était de 13,7 € contre 12,4 € pour une maison.
Les inconvénients d’une location d’appartement
Un prix d’achat plus élevé
Selon Statista, le prix moyen d’un mètre carré pour un appartement est de 3 640 € alors qu’il est seulement de 2 180 €/m2 pour une maison. Un impact significatif sur la rentabilité, du fait du surcoût du prix, mais également de l’impact financier sur les intérêts d’un prêt éventuel.
Une concurrence plus forte
Cela peut conduire à une réduction des loyers ou à des difficultés pour trouver des locataires, étant donné l’offre abondante en milieu urbain.
Un turnover locatif élevé
Cela entraîne des coûts supplémentaires de remise en état et de recherche de nouveaux locataires. Les locataires d’appartements changent fréquemment de résidence pour diverses raisons. « Les locataires d’une maison restent en moyenne 6 à 7 ans quand ceux d’un appartement ne restent que 2 à 3 ans dans le logement » selon Delphine Herman, de chez Guy Hoquet.
La rentabilité d’une location de maison
La location de maison, bien que moins courante en France, peut offrir de belles opportunités de rentabilité pour les propriétaires. Quels sont donc les avantages et les inconvénients de mettre une maison en location ? Découvrons-le ensemble.
Les avantages d’une location de maison
Des loyers plus élevés
Les maisons offrent généralement plus de surface habitable, de confort et d’espace extérieur, justifiant ainsi des loyers plus élevés. Une étude de Jean Cavailhès indiquait que chaque mètre carré supplémentaire fait augmenter le loyer de 1,2 %. Selon Seloger.com, le loyer moyen d’une maison non meublée est de 902 € contre 671 € pour un appartement non meublé.
Une clientèle plus stable
Les locataires de maisons cherchent souvent un logement à long terme, adapté à la vie de famille, ce qui assure une plus grande stabilité locative.
Potentiel de plus-value
Sur le long terme, l’investissement dans une maison présente un potentiel de plus-value immobilière supérieur à un appartement. En effet, la demande pour ce type de bien est structurellement plus forte, notamment de la part des familles.
Les inconvénients d’une location de maison
Des coûts d’entretien plus élevés
Le propriétaire est responsable de l’entretien du jardin, de la toiture, de la façade, entre autres, ce qui peut s’avérer coûteux.
Risques de vacance locative
La demande pour les maisons est inférieure à celle des appartements, surtout dans les zones rurales ou suburbaines, ce qui peut entraîner des périodes de vacance plus longues.
Un prix d’achat plus élevé
Cela implique un endettement plus important et des frais de notaire plus conséquents.
Inéligibilité au dispositif Pinel
Ce dispositif s’applique uniquement aux logements situés dans un immeuble collectif, ce qui exclut tous les logements individuels et pavillonnaires.
La comparaison directe entre la rentabilité d’une location d’appartement et la rentabilité d’une location de maison
Après avoir examiné les avantages et inconvénients de chaque type de location, comparons maintenant directement la location d’appartement et de maison.
Lorsqu’on compare la rentabilité d’une location d’appartement à celle d’une maison, il est important de reconnaître que cette rentabilité est fortement influencée par la localisation géographique du bien immobilier. Difficile de déterminer une bonne rentabilité locative dans ces conditions avec ces paramètres fluctuants. En effet, la rentabilité locative varie considérablement d’un département à l’autre, rendant ainsi la comparaison entre des régions comme la région parisienne et la Creuse par exemple, assez complexe et non uniforme.
De plus, le milieu dans lequel se trouve le bien joue un rôle prépondérant. Les zones urbaines, avec leur densité de population élevée et leur demande constante en logements, peuvent offrir des opportunités de rentabilité différentes de celles des zones rurales, où la demande peut être plus faible, mais la stabilité locative plus importante. Ainsi, la décision d’investir dans un appartement ou une maison doit être soigneusement évaluée en tenant compte des spécificités de chaque département et du contexte urbain ou rural, afin de maximiser la rentabilité de l’investissement immobilier.
En milieu urbain, la location d’appartements est plus recherchée, notamment par les étudiants, jeunes actifs, et couples sans enfants, privilégiant la proximité des services et la vie citadine.
En milieu rural ou suburbain, la location de maisons attire les familles et individus cherchant le calme et l’espace, avec une demande plus faible, mais une clientèle plus fidèle.
Impact de la localisation et du type de marché sur la rentabilité
Conseil : Choisissez le type de location en fonction de la zone visée. En milieu urbain, privilégiez les appartements pour leur rentabilité brute et en milieu rural ou suburbain, optez pour les maisons pour leur stabilité locative et potentiel de plus-value.
Nos conseils pour optimiser la rentabilité d’une maison ou d’un appartement
Maintenant que vous avez une vision claire des différences entre la location d’appartement et la location de maison, vous vous demandez peut-être comment optimiser votre rentabilité. Dans cette partie, nous allons vous donner quelques stratégies spécifiques pour chaque type de location.
Les stratégies spécifiques pour la location d’appartements
Choisissez un emplacement stratégique, proche des transports en commun, des commerces, des écoles, etc. Cela rendra votre appartement plus attractif pour les locataires potentiels, qui recherchent la commodité et l’accessibilité.
Optimisez l’agencement et la décoration de l’appartement, pour le rendre plus séduisant et fonctionnel. Vous pouvez utiliser des meubles gain de place, des couleurs vives, des miroirs, des plantes, etc., pour créer une ambiance cosy et moderne.
Fixez un loyer juste, en adéquation avec le marché et les caractéristiques de l’appartement. Vous pouvez utiliser des outils en ligne ou consulter des professionnels pour estimer le loyer moyen dans votre secteur, et l’ajuster en fonction de la superficie, de l’équipement, de la vue, etc., de votre appartement.
Utilisez des plateformes en ligne (comme Owwner) ou des agences pour faire connaître votre bien et trouver des locataires. Vous pouvez créer une annonce détaillée et attractive, avec des photos et des vidéos de qualité, et la diffuser sur des sites ou des réseaux sociaux qui ciblent votre audience. Vous pouvez aussi faire appel à une agence qui se chargera de la promotion, des visites, des contrats, etc., moyennant une commission.
Sélectionnez soigneusement vos locataires, en vérifiant leur solvabilité, leurs références, leurs garants, etc. Vous pouvez demander des documents qui prouvent leurs revenus, leur identité, leur emploi, etc., et vérifier leur authenticité. Vous pouvez aussi demander un dépôt de garantie et une caution, pour vous protéger en cas d’impayés ou de dégradations.
Envisagez de louer votre appartement meublé, pour bénéficier du statut de LMNP et de ses avantages fiscaux. Vous pouvez équiper votre appartement avec le mobilier et les appareils nécessaires, et offrir un service clé en main à vos locataires. Vous pouvez aussi déclarer vos revenus locatifs en tant que loueur en meublé non professionnel, et profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % et d’un amortissement de votre bien.
Les stratégies spécifiques pour la location de maisons
Choisissez un secteur calme et verdoyant, où la demande de maisons est forte. Vous pouvez viser des zones rurales ou périurbaines, où la qualité de vie est meilleure, la pollution plus faible, et la nature plus présente.
Entretenez et rénovez régulièrement votre maison, pour préserver sa valeur et son confort. Vous pouvez vous occuper du jardin, de la toiture, de la façade, etc., et veiller à ce que tout soit en bon état. Vous pouvez aussi faire des améliorations, comme ajouter de l’isolation, des panneaux solaires, une piscine, etc.
Fixez un loyer qui couvre vos charges et votre crédit, et qui soit compétitif par rapport aux autres maisons du secteur. Vous pouvez utiliser des outils en ligne ou consulter des professionnels pour estimer le loyer moyen dans votre secteur, et l’ajuster en fonction de la superficie, de l’équipement, du jardin, etc., de votre maison.
Utilisez le bouche-à-oreille ou des réseaux locaux pour faire connaître votre bien et trouver des locataires. Vous pouvez compter sur vos amis, vos proches, vos voisins, vos collègues, etc., pour parler de votre maison et la recommander à des locataires potentiels. Vous pouvez aussi utiliser des journaux locaux, des panneaux d’affichage, des associations, etc., pour faire de la publicité pour votre bien.
Construisez une relation de confiance avec vos locataires, en étant réactif, flexible et respectueux. Vous pouvez communiquer régulièrement avec vos locataires, écouter leurs besoins et leurs suggestions, et résoudre rapidement les problèmes. Vous pouvez aussi être flexible sur certains aspects, comme la durée du bail, le paiement du loyer, les animaux, etc.
Envisagez de louer votre maison de façon saisonnière, pour profiter de l’afflux touristique et des loyers plus élevés. Vous pouvez louer votre maison pour de courtes périodes, pendant les vacances, les week-ends, les festivals, etc., et facturer des loyers plus élevés que pour une location à long terme. Vous pouvez aussi utiliser des plateformes ou des agences spécialisées dans la location saisonnière, comme Airbnb, Booking, etc.
Que vous optiez pour la location d’un appartement ou d’une maison, chaque type de propriété offre ses propres avantages et défis en termes de rentabilité. Mais n’oubliez pas, une bonne gestion est la clé du succès en matière d’investissement locatif. Vous souhaitez simplifier la gestion de votre bien tout en optimisant votre rentabilité ? Owwner est votre partenaire idéal. Contactez-nous dès aujourd’hui pour discuter de la gestion de votre bien et découvrir comment nous pouvons vous aider à atteindre vos objectifs en toute simplicité. Faites le choix de la tranquillité, choisissez Owwner.
Sources :
- Statista :
https://fr.statista.com/statistiques/484628/moyenne-prix-immobilier-metre-carre-maisons-france/
- SeLoger :
https://www.seloger.com/prix-de-l-immo/location/pays/france.htm
